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是時候清醒一下了!樓市還沒到你想象的樣子

2019-11-06 17:34:50 【 瀏覽字號:


據中原地產研究中心統計,今年樓市調控前10個月共482次,相比2018年同期上漲超過20%。剛剛過去的10月更是如此。

10月樓市人才、公積金、租賃等政策井噴,單月樓市調控67次!平均一天兩次!從這頻率次數可以完美感受到樓市暗流涌動下那顆躁動不安的心,試探試探再試探。

但是更加出人意料的是昨日(11月5日),央行突然宣布“降息”!頗有種給了顆甜棗的感覺,真的是一劑快準狠的良藥。

當日(11月5日)人民銀行開展中期借貸便利(MLF)操作4000億元,與當日到期量基本持平,期限為1年,中標利率為3.25%,較上期下降5個基點。

是時候清醒一下了!樓市還沒到你想象的樣子

這通操作引發的直接后果就是,上證指數盤中一度站上3000點;上證50指數創近21個月內新高,上證50指數快速高漲近1%;國債期貨也應聲飆升,其中10年期主力合約最猛,從盤初下跌0.18%到最多大漲0.41%!

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是時候清醒一下了!樓市還沒到你想象的樣子


央行“降息”釋放了什么信號?樓市是否將迎來破局?


什么是MLF?和LPR的關系?


在討論這個問題之前,先來了解一下什么是MLF?和LPR的關系?

MLF全稱中期借貸便利,由央行在2014年創設,是央行提供中期基礎貨幣的貨幣政策工具,主要目的是補充基礎貨幣。

直白的說,就是央行借錢給商業銀行,將資金投放到市場,使實體經濟獲得更多低成本資金,降低融資成本。

因此,MLF利率如果下調,意味著央行再貸款的利率降低了,金融機構借入資金的成本也降低了,從而促進貸款回升。

對于LPR而言,MLF是其定價基礎,當1年期的MLF利率下行,LPR也會跟著下調,緊隨其后的,就是房貸利率的下降!

對此,業內人士分析,在完善LPR形成機制,實現貸款利率的換錨后,降低MLF利率可以促進實體經濟貸款利率的下調,從某種意義上可以認為,MLF利率下降就是降息。


房貸利率要降?


這是不是意味著房貸利率會有明顯降低呢?雖然從完善LPR機制、推廣LPR基準,到現在MLF小幅下調,每一步都走得穩穩的。但是要知道昨天的地產股并沒什么動靜。

這類金融類動向,股市永遠走在前列。0.05%的降息,更多是象征性向市場傳遞一下信號,我們是要引導市場利率向下的,以此來降低實體經濟的融資成本。

不出意外,11月20日的LPR大概率還會下調,但是指望它下調很多是不太可能的,估計還是一點蚊子腿,下調個5基點意思一下。

希望與失望并存


就跟上個月風風雨雨的“松綁”一樣,先是釋放消息,隨后官方辟謠,反反復復的。準確來說,還是試探試探再試探。每一輪消息出來,又是幾家歡喜幾家愁。

據統計,9月以來,有超過30個城市對外發布了各種人才引入政策;2019年以來,全國有超過150城發布了各種人才政策,與2018年同期相比,數量上漲超過40%。

是時候清醒一下了!樓市還沒到你想象的樣子

其中最引人注目的是海南三亞的人才新政。

全日制大專以及以上學歷的人才,在三亞實際工作滿一年,且繳納一年社保及個稅的,可在海南省購買一套房產。實際引進并在三亞工作但尚未落戶的急需緊缺人才,其家庭成員均在海南無房的,本人可申請購買1套住房。


要知道,在此之前的海南,一直是全面遏制房地產的熱潮的,這種壯士斷腕的決心,也實實在在的讓海南樓市低調不少。

今年1~8月,海南房地產開發投資下滑-30.7%,商品房銷售面積降低-52%、房地產銷售額降低-48.4%。地方一般公共預算收入下滑-4.6%,而賣地收入下滑-9%。


對此,有關方面回應稱:海南省出臺的有關人才住房系列政策的實施細則,與海南省相關文件精神和規定是保持一致的,三亞并沒有突破限購界限。

是時候清醒一下了!樓市還沒到你想象的樣子


試探有效嗎?


誠然上述的政策的目的雖然都是引進高素質人才,為城市發展提供持續動力,但不可否認的是,這些政策也確實降低了當地的購房門檻。


前不久九江也公布了自己的人才新政。高層次人才以實際繳納首套住房的契稅為標準,補貼最多不超過3萬元。首輛家用轎車實際繳納的車輛購置稅金額確定,補貼最多不超過5萬元。

2018年6月14日(九字〔2018〕16號文件印發日)及之后新引進的全日制大專(包括取得高級工、預備技師職業資格的高級技校、技師學院全日制畢業生)及以上畢業生在(九江)企業工作一年以上的人才。以申請人實際繳納首套住房的契稅為標準,最多不超過3萬元。已享受安家費的高層次人才,不再重復享受購房補貼。

九江人才新政:新引進高層次人才首輛家用轎車可申請補貼
申報時間:實行集中申報,一年一次。每年11月份由用人單位收集好申報材料,于11月底之前報市公安局交通管理支隊車輛管理所;補貼標準:按照申請人首輛家用轎車實際繳納的車輛購置稅金額確定,最多不超過5萬元。


我們必須承認“搶人大戰”的正當性和緊迫性。無論是放寬落戶門檻,還是直接賦予特定人群以購房資格,都相當于在限購圍墻上打開了缺口。可以說,搶人才是真,托樓市也是真


房價還會起來嗎?


但這一次的風向,真的能把房價吹起來嗎?


首先,降低樓市的準入門檻肯定會對市場釋放出一個積極信號,在一定程度上刺激觀望中的購房者,釋放出壓抑的剛性需求。尤其是在臨近年底,開發商沖刺業績,降低庫存之時,政策的積極信號與市場方形成合力,將會極大提高市場的活躍度。

值得注意的是,當前出現的“寬松”都具備這樣兩個共同的特點:

1、 不提樓市調控,只說人才引進,通過政策迂回來減少輿論壓力。

2、 重點城市都調控都分區域進行,如天津的科技園區和南京的高淳、六合


這說明了什么?

中央“房住不炒”的達摩克利斯之劍仍然懸在所有地方樓市的頭上,沒有哪個城市敢于違反調控的主基調,只能通過側面的、小面積的微調來逐步試探中央劃定的樓市溫度的底線。

換句話說,短期內,全面的調控寬松是不可能出現的。

一旦有哪個城市房價波動太大,去年的三亞和今年的蘇州,就是前車之鑒。那些還在期待樓市快速升溫的人,恐怕該清醒清醒了。

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