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2019的下半年,九江樓市很反常

2019-10-17 10:26:19 來源:住在九江網 【 瀏覽字號:

今天我想和大家聊聊:“我眼中的下半年”。(PS:本文僅代表個人觀點,沒有唱空或吹捧)

九江樓市的下半年,在我眼里可以說是非常“反常”,反常到完全琢磨不透。

反常一

全國土拍下行,九江卻水漲船高

易居房地產研究院9月發布的一份報告顯示,8月份,中國40個城市整體土地成交面積環比下降16.9%,移動平均土地成交均價環比下跌1.8%量價環比均“由漲轉跌”。

報告顯示:

2019年8月份,40個受監測的城市土地成交建筑面積4383.2萬平方米,環比下降16.9%,為3月份以來首次環比下降。2019年前8月,40個典型城市土地成交建筑面積35068.2萬平方米,同比下降2.3%。

從土地出讓金來看,8月份,40個城市土地出讓收入為1933.7億元(人民幣,下同),環比下降30.3%,降幅明顯擴大;同比下降11.2%,為4月份以來首次下降。

2019年1至8月,40個城市土地出讓收入17967.7億元,同比增加12.1%,增幅較上月收窄9個百分點。

地價和土地成交溢價率同樣走冷。數據顯示,8月份,40個城市移動平均土地成交均價為每平方米5259.5元,環比下跌1.8%,為2月以來首次下跌。當月,40個城市土地成交溢價率為19.3%,相比7月下降0.6個百分點,已經連續兩個月下降。

“這說明土地市場降溫明顯,嚴厲的政策調控正在發揮作用。”易居研究院研究員王若辰分析表示,從不同類型城市土地市場表現來看,“三類城市中,一線和三線城市土地市場量價齊跌;二線城市土地面積下降,地價微幅上漲,但漲幅明顯收窄,隨著土地成交量的下降,預計地價也很快將由漲轉跌。

但反觀九江,用四個字總結土地市場:紅紅火火。

一起來看下九江近期的土拍吧。

①6月11日,位于潯陽區人民路西側(綠豆灣棚改)地塊出讓,被九江融璽房地產開發有限公司競得,成交總價6.96億,溢價率3.77%,成交樓面價約5167.5元/㎡;

②6月20日,位于濂溪區十里街道的DGB2019002地塊出讓,被九江中廣置業有限公司(中輝旗下子公司)收入囊中,成交樓面價4087.54元/㎡,溢價率30.07%;

③7月4日,位于開發區南海路以北、柴桑國際中心以西,南至南海路、西至光輝大夏、北至市消防大隊的DGD2019015號地塊出讓,由周瓊瓊成功以712萬元/畝的價格競得,折合樓面價約4272元/㎡。

④8月13日,位于濂溪區長虹大道南側、十里大道東側的DGA2019011地塊出讓,由南昌海磊置業地產有限公司以3361元/㎡的樓面價一舉斬獲;

⑤9月26日,位于柴桑區達成工業集團以東,南山路以北的DGF2018018-1地塊出讓,由九江市安居(集團)有限公司以6565萬元競得,樓面價2421元/㎡(刷破柴桑區之前樓面價)

⑥9月30日,位于潯陽區潯陽路以南,雙峰路以東的DGA2019012地塊掛牌出讓,起拍樓面價高達6277元/㎡(此為九江有史以來最高起拍樓面價,預計該地塊會成為九江新地王)。

⑦10月10日,位于柴桑區江州大道以南,煙草公司以西的DGF2019006地塊出讓,由九江市世博汽車服務有限公司以6407萬元競得,樓面價3086元/㎡(柴桑區最高樓面價)。

在我們以為九江土拍要涼的時候,潯陽區掛出了九江有史以來最高的起拍樓面價6277元/㎡,柴桑區拍出了地王。

地價直接影響房價,感覺這次,九江市場貌似在和全國唱反調了。

反常2

全國有價無市,九江有價有市

有研究機構發布報告顯示,2019年8月,40個典型城市新建商品住宅成交面積環比下降9%,同比下降3%。二手房方面,今年8月,該機構監測的13 個城市二手房成交量環比下降8.5%,成交量仍處于5月以來的下行通道之中。

就全國總體市場而言,供求關系發生了轉變,房地產行業似乎進入了有價無市的局面中。

同時,根據百城房價統計,有一半的城市過去一年的房價漲幅都不到6%,即使按照3%的租金回報率、5%的資金成本,4%的房屋折舊來算,在這些城市拿著房子都是虧錢的。

這也充分說明,目前全國房地產不太景氣,或者說房地產沒有前兩年那么賺錢了。

反觀九江市場,雖然房地產市場已具有雙重性格,但熱銷、售罄、漲價的詞還是經常能聽到。

①6月23日,聯發·君悅湖耀世開盤,首開告捷,勁銷305套,均價5788元/㎡起;

②7月25日,聯發新旅君悅江山1#、8#樓,建面約98-117㎡瞰景高層開盤!208套房源15秒一售即空,均價約9000元/㎡!

③8月4日,碧桂園聯發·潯陽府22#樓盛大開盤!22#樓為11層的洋房,一梯兩戶,建面約142.61㎡的四房,均價11000元/㎡全部售罄。

④8月21日,碧桂園聯發·潯陽府,20#、13#樓盛大開盤!其中,13#樓洋房開盤即售罄,均價約11500元/㎡。

⑤8月24日,融創·政務壹號12#、13#樓,建筑面積約105㎡、125㎡的三房和138㎡的四房,開盤即售罄!均價在9500-9800元/㎡。

⑥8月31日,聯泰·萬泰城三期天頌8#10#火熱開盤,正式選房1小時,成交捷報已“紅”動全場!

⑦9月30日,聯發新旅·君悅江山3#、9#樓盛大開盤,240套房源勁銷9成!

以上僅為部分

聯泰·萬泰城開盤現場

當然我必須強調的是:目前的九江市場是存在嚴重分化的,如今的九江一面,成交冷淡,甚至一個月都賣不出多少房;另一面則無懼調控,依舊火爆熱銷。簡而言之:熱盤不夠賣,冷盤去化愁。

所以,以上我所指的是九江整個的大市場。不過以現在高地價的形勢來看,未來還是可期。

九江的熱風,為何還在吹?

在全國市場下行的階段,九江不僅沒有我們所想象中的艱難,反而還有驚喜,這是出乎意料的。

如何硬要說為什么會如此。

首先我能想到的是:人們又愛又恨的棚改了,畢竟棚改是所有三四線城市房價上漲的最大功臣。

我粗略統計了下今年九江的棚改項目:

①5月,濂溪區人民政府網站發布了關于《十里片區兩河治理項目房屋征收決定公告》,征收近2.3萬㎡;

②6月,濂溪區人民政府決定征收新建快速路工程項目涉及賽陽鎮范圍內房屋及其地面附著物,共征收房屋面積約3000平方米;

③7月,濂溪區住建局發布了一則關于《新港中天鋼材以東地塊片區棚改項目》征求意見的公告,共征收房屋面積約33330平方米;

④8月,潯陽區內衣三廠片區舊城(棚戶區)改造項目正在遴選估價機構;

⑤10月,原九江玻璃纖維廠生活區南地塊迎來改造,涉及征收房屋面積約1000平方米。

相比前兩年,九江棚改熱度其實已經在大幅度降低了,但棚改余溫還在發揮著它的作用。

其次,不得不讓人猜測是不是因為九江人被房價嚇怕了,抱著早買早安心的心理。

如果目前的市場真的是因為以上兩點原因才有所支撐,那之后等待大家的結果將非常可怕。

PS:題外話

反常即為“妖”,也代表著未來房價的走勢有無限可能!你覺得接下來九江樓市會如何呢?歡迎留言討論!

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